Reform der Grundsteuer

Was Grundstücksbesitzer 2022 beachten müssen

Auf Grundstücksbesitzer kommt in 2022 Arbeit zu. Zum 1. Januar 2022 begann von vielen unbemerkt der praktische Teil der Grundsteuerreform, die Hauptfeststellung der Grundstückswerte. Hierzu müssen alle Grundstücksbesitzer in der Zeit zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Januar 2023 eine Feststellungserklärung gegenüber ihrem Finanzamt auf der Plattform www.elster.de abgeben. (Die Abgabefrist wurde Mitte Oktober 2022 verlängert). Gerade von Unternehmen werden Angaben abgefragt, über die nicht in jedem Fall Aufzeichnungen vorliegen. Daher empfiehlt sich, frühzeitig mit dem Zusammentragen der Informationen zu beginnen.

Eine Reform der Grundsteuer wurde notwendig, weil das bisher angewandte Verfahren verfassungswidrig ist. Da die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle für die Gemeindefinanzen darstellt, dürfen die Gemeinden bis Ende 2024 das alte Recht anwenden. Handlungsdruck entsteht bereits heute, weil sich der Gesetzgeber für ein äußerst differenziertes Bewertungsmodell entschieden hat. Im Rahmen des sog. Bundesmodells benötigt die Fianzverwaltung ca. zwei Jahre, um aus den übermittelten Werten der Bürger und Unternehmen die Steuersätze zu ermitteln.

In Zukunft erfolgt die Bewertung in Thüringen grundsätzlich nach dem wertabhängigen Modell. Hierzu liegen zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022 koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9. November 2021 vor (siehe Downloadbereich).

Des Weiteren wurden Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1. Januar 2022 im Bundessteuerblatt veröffentlicht (siehe Downloadbereich). Die im Bundessteuerblatt abgedruckten Vordrucke (BStBl. 2021 I S.2391) können jedoch nicht zur Erklärungsabgabe verwendet werden, weil die Feststellungserklärung elektronisch über www.elster.de abgegeben werden muss. Hierfür wird ein Benutzerkonto benötigt. Falls Sie bereits ein Benutzerkonto, zum Beispiel aufgrund Ihrer Einkommensteuererklärung besitzen, können Sie dieses auch für die Übermittlung Ihrer Feststellungserklärung nutzen. Andernfalls können Sie das Benutzerkonto bereits jetzt unter www.elster.de beantragen.

In Zukunft wird alle sieben Jahre eine Neubewertung aller Grundstücke vorgenommen. Zu hoffen bleibt, dass die Finanzverwaltung in 2029 bereits erhobene Daten kein zweites Mal abfragen wird.

Aufbereitung der Daten für die Steuererklärung

Alle Immobilieneigentümer werden ab Mitte 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben müssen. Sämtliche Daten müssen vom Steuerpflichtigen selbst zusammengestellt werden. Die vorliegenden Vordrucke zeigen, dass eine große Anzahl von immobilienspezifischen Daten anzugeben ist. Absehbar ist, dass bestimmte Berechnungsparameter, z. B. Normalherstellungskosten, Umrechnungskoeffizienten oder Vervielfältiger nicht jedem Steuerpflichtigen bekannt sein dürften. Es macht daher Sinn sich bereits jetzt mit Grundbuchauszügen und Grundstücksplänen zu befassen. Im Fall bebauter Grundstücke werden in der Feststellungserklärung auch Angaben zum Baujahr, zu Jahren der Kernsanierung und je nach Nutzung und Gebäudetyp zur Wohnfläche, Nutzfläche oder Bruttogrundfläche erhoben. Im Fall älterer Objekte mit später vorgenommenen Erweiterungen liegen diese Angaben nicht immer vor und müssen zunächst erhoben werden.

Anzugeben ist auch der Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte können regelmäßig kostenfrei über die Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der Länder online abgefragt werden. Die für die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte maßgeblichen Bodenrichtwerte auf den 1. Januar 2022 werden erst im Laufe des ersten oder zweiten Quartals 2022 zur Verfügung stehen. Der Einstieg zu BORIS Thüringen ist auch mit einem Erklärvideo ausgestattet.

Das weitere Verfahren

Jeder Eigentümer eines Grundstücks in Thüringen erhält im Frühjahr 2022 ein Informationsschreiben, aus dem die wichtigsten Daten und Informationen zur Grundsteuerreform und der Verpflichtung zur Erklärungsabgabe hervorgehen. Zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Januar 2023 geben die Immobilienbesitzer eine Feststellungserklärung gegenüber dem Finanzamt ab. Auf Grundlage der übermittelten Erklärung berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und versendet an die Immobilienbesitzer einen Grundsteuerwertbescheid. Dieser stellt keine Zahlungsaufforderung dar.

Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit einer gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis, der Grundsteuermessbetrag, wird den Immobilienbesitzern ebenfalls vom Finanzamt mitgeteilt. Auch der Steuermessbescheid stellt keine Zahlungsaufforderung dar.

Der Grundsteuermessbetrag wird mit dem jeweiligen Hebesatz der Stadt oder Gemeinde multipliziert. Daraus ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer. Diese wird als Grundsteuerbescheid durch die Stadt oder Gemeinde an die Immobilienbesitzer bekannt gegeben.